Строительство дома - документы, разрешение, нормативы, сроки и правила

26 Марта 2013 года
168454
Строительство дома - документы, разрешение, нормативы, сроки и правила

Создание собственного дома, постройка начинается со сложного процесса согласования и разрешения - без этих составляющих строение окажется незаконным, и через некоторое время государство предъявит весьма дорогостоящие претензии, а суд может принять решение о принудительном сносе строения, поскольку без разрешения оно не станет охраняемой законом недвижимостью.

В этой статье мы составили достоверный перечень всех сроков, правил, нормативов и необходимых разрешений.

Строительство дома: документы, согласования, разрешения - список, проверенный опытными юристами и консультантами технадзора.

Какие документы нужны для строительства дома?

Документы на дом - первое, с чего следует начинать строительство

В большинстве случаев вы понимаете, что формальные процедуры оформления собственности будут идти своим чередом, а строительство требует подготовки. Кроме того, в ситуациях с наследованием и дарением перспектива закрепления собственности на землю однозначна. Можно начать оформление участка и кадастровых документов, одновременно подыскивая готовый проект - это может значительно сэкономить время.

Разрешение на строительство частного дома выдается на основании целого пакета документов, количество и форма которых определяется СНиП, строительными нормами и правилами. Соблюдение СНиП - это гарантия того, что технические вопросы и решения не станут основанием для юридических проблем.

Разрешение - прерогатива местного органа, но этот орган руководствуется законодательством и нормативными актами, в том числе - нормами застройки участка.

Именно в этих нормах заложен первый подводный и очень опасный камень, потому что в плане строительства должны указываться строения и габариты с соблюдением определенных расстояний. Если постройки нет в плане или ее форма и размеры не соответствуют плану, то она незаконна. Такой неучтенный объект придется согласовывать отдельно, в худшем случае его могут приговорить к сносу. Под удар попадают части строения, находящиеся близко в улице, дороге общего пользования, коммуникациям - их не согласуют отдельно, а непременно потребуют снести.

Оформление участка для строительства индивидуального дома

Перечень документов на дом содержится в Своде правил по проектированию и строительству, которым следует руководствоваться в дальнейшем.

Первая бюрократическая процедура - оформление собственности, фактическое приобретение земельного участка.

Строительство возможно не на всякой земле.
В документах должна быть четко обозначена цель приобретения: строительство жилого индивидуального дома.

Если земля должна быть продана (предоставлена в пользование), например, под фермерское хозяйство, то придется стать фермером, иначе пользование станет незаконным.

Не стоит начинать строительство до получения разрешения - это повод для штрафа и принудительного приостановления работ. Можно выбрать проект, закупить какие-то материалы, если вы уверены в том, что с разрешением все будет в порядке, но начинать готовить площадку и что-то строить - не надо!

После того, как разрешение на оформление участка в собственность получено, участок внесен в кадастр собственности, уполномоченный государственный орган составил и отдал на руки договор о купле-продаже, который вы уже зарегистрировали в федеральной службе, можно начинать процедуру получения разрешения на строительство.

Для этого в местную администрацию предоставляются документы:

  1. постановление о предоставлении земельного участка
  2. договор, на основании которого используется участок - аренды или купли-продажи
  3. паспорт участка и генеральный план
  4. акт натурного установления границ участка, красных линий и осей строения
Внимательно изучите акт натурного установления границ участка, красных линий и осей строения! Именно этот акт указывает, где строить нельзя. Проект, который является самостоятельным пакетом документов, опирается на этот акт, и не может ему противоречить.

Документы на строительство дома включают в себя несколько пакетов, каждый из которых важен, пренебрегать нельзя ни одним из них.

Как подготовить проектную документацию и разрешение на строительство дома?

Паспорт проекта должен соответствовать генеральному плану - это общий градостроительный документ, стоящий над отдельными планами и проектами. Противоречия с ним не допускаются.

Очень важно убедиться в том, что градостроительный план не содержит никаких указаний на застройку этого участка местной администрацией! У муниципального образования есть приоритетное право по отношению к частным застройщикам. Кроме того, зачастую недобросовестные продавцы предлагают участки, которые отнесены к местам будущего развития инфраструктуры.

На планах и картах следует проверить наличие близлежащих коммуникаций, допустимые габариты и зоны отчуждения, чтобы строение не оказалось в их границах.


В паспорт проекта входят:

  • постановление о разрешении строительства
  • подтверждение собственности
  • копии фрагментов генерального плана
  • присоединение к сетям - схемы и техзадания
  • акт натурного установления границ - с границами участка и непосредственно строений.
На этом этапе документами может заниматься организация, которой поручено проектирование, так как в паспорт проекта будут включены планы и разрезы этажей, увязки строения с картами, геодезические материалы, схемы коммуникаций и привязки к ним.

Для получения разрешения на строительство частного дома потребуется предоставить в местную администрацию уже подготовленный проект со следующими документами:

  1. планы подвала
  2. план каждого этажа
  3. чертежи фасадов - главного и бокового
  4. разрезы
  5. для этажей и деталей - планы перекрытий и неповторяющихся деталей
  6. чертежи и планы стропильной системы, кровли, фундаментов
  7. сечения фундаментов и деталей строения, на которые приходится нагрузка
  8. сметы и пояснительные записки
  9. чертежи, касающиеся инженерного обеспечения.

Форма разрешения на строительство доступна по этой ссылке.

Процесс получения разрешения на строительство занимает около 10 дней, срок действия - не более 3-х лет.

Задумайтесь о возможности приобретения готового проекта, в этом случае большая часть документов будет увязана с нормами, и вы сможете начать строительство на пару недель раньше.

Но ни в коме случае не начинайте работы до получения окончательно оформленного разрешения на строительство дома!

Что делать и с чего начать? - Последовательность действий

Проверка полномочий архитектурного бюро

Разрешение на строительство Если вы хотите построить частный дом на территории для индивидуального жилищного строительства за чертой города - начните с проверки полномочий архитектурного бюро, которое занималось изготовлением проекта.

Если заказчик захотел сэкономить и заказал проект у непроверенного лица или фирмы, не имеющей лицензии на ведение проектных работ, ни одна инстанция не даст ему разрешения на строительство.

Получение постановления о разрешении на строительство дома

Разрешение выдаёт местный орган исполнительной власти.

Для этого будет необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорт
  • документ на право пользования землёй
  • заявление в местный орган исполнительной власти с просьбой на разрешение строительства
  • копию проекта дома и копию лицензии, выданной проектной организации
Исследование участка

Если планируется постройка дома в коттеджном посёлке, заказчику необходимо будет согласовать проект с соседями, даже если проект не противоречит архитектурным нормам.

Заказать у работников геонадзора районного комитета по архитектуре акт исследования участка, который включает акт разбивки границ.

Также вам потребуется план топосьемки земельного участка для строительного паспорта.

Оформить заказ на вынос осей земельного участка и строения под проведение строительства.

В случае самовольного строительства необходимо оформить заказ на топографическую съёмку, предоставить копию свидетельства на владение землёй и план участка. В этом же комитете нужно будет также заказать строительный паспорт строения.

Вам потребуются следующие документы:

  1. Копия и оригинал паспорта
  2. План участка и свидетельство собственности на землю
  3. Заявление о разрешении на строительство
  4. Постановление органа исполнительной власти о том, что дано разрешение на ведение строительства и проект дома
  5. Лицензия на проектирование, копия и оригинал
  6. План топосьемки для оформления строительного паспорта или акт исследования участка.

Документация на строительство Строительный паспорт вам отдадут после предоставления плана размещения зданий на земельном участке. Он выдаётся по факту согласования проекта в пожарной и санитарной инспекциях.

Если на участке планируется создание надземных или подземных коммуникаций, потребуется согласование контролирующих организаций.

Если площадь дома превышает 500м2 - постройку следует вести с архитектурно-планировочным заданием, которое можно получить в комитете по архитектуре.

Архитектурно-планировочное задание должно включать:

  • утверждённую градостроительную документацию
  • санитарные, экологические и противопожарные требования к строительному объекту
  • требования по охране памятников культуры и истории
  • указания на ведения строительства в специальных условиях
  • требования по соблюдению прав юридических лиц и граждан, интересы которых будут затронуты при строительстве
Проект строительства

Основанием для получения архитектурного задания служит проект строительства.

Непосредственно перед началом строительных работ после оформления разрешительных документов необходимо получить разрешение на ведение земляных, монтажных работ и разрешение от межведомственной комиссии, которая примет ваш дом по окончанию строительства дома.



Все разрешительные документы действительны на протяжении 2-х лет с момента выдачи. В эти сроки нужно будет начать строительство, в противном случае вам придётся оформлять документы заново.В случае начала строительных работ по истечению этого срока - подобный объект будет считаться самовольной застройкой!
Случается, что планы заказчика меняются в процессе строительства. Заказчик, не рассчитав бюджет, хочет сократить количество этажей или комнат, планирует дополнительное расширение дома или, например, постройку бани.
Как в 1-м, так и во 2-м случае, изменение проекта более чем на 10% процентов требует дополнительного разрешения главного архитектора. Сооружение дополнительных построек, не указанных в первоначальном плане, запрещено без получения дополнительного разрешения от администрации и главного архитектора. Если этого не сделать, при сдаче дома в МВК заказчик столкнётся с проблемами, и ему повезёт, если он обойдётся только штрафом.
Не следует забывать о некоторых ограничениях во время ведения строительных работ. Дом строится на расстоянии не менее 5-м от дороги до несущей стены, в учёт не берётся тамбур, веранда или терраса. От границы соседнего участка расстояние должно составлять не менее 3-х метров. Все хозяйственные постройки должны располагаться на расстоянии 2-х метров от границы участка.

План посадки деревьевПосадка деревьев производится на расстоянии 3-х метров, а кустарников на 1м от границ земельного участка. Границы участка расположены с внешней стороны ограждения.

Заказчик обязан сохранять целостность дома, проводить капитальный ремонт за свой счёт.

Также заказчик самостоятельно занимается благоустройством участка, содержанием и уходом, как за личным частным участком, так и за прилегающими территориями.

На участке, где планируется строительство дома нужно обязательно сохранять деревья, т.е. зелёные насаждения лесного фонда.

Вырубка деревьев разрешена только с разрешения лесной инспекции и администрации района.

Если на участке будут расположены незаконные системы жизнеобеспечения, например, колодец, можно забыть о праве собственности на дом. Об этом надо подумать до момента регистрации частного дома.

Подключения и коммуникации для дома

Электрификация участка
Электрификация

Электрифицировать дом можно, подключившись к сети деревни или посёлка - такую работу проводит обслуживающая организация.

Документы для подключения воды в дом

Водоснабжение организуется подключением к центральным сетям.

Все коммуникации должны быть включены в планы застройки участка

После подключения дома к центральному водоснабжению необходимо установить и зарегистрировать счетчики на воду.

Если водоснабжение ведется от скважины, ее сооружают по договору с компанией, у которой есть лицензия на проведение такого вида работ. Заказчик должен иметь паспорт на скважину.

Канализация

Автономную канализацию частного дома строят также в соответствии с планом застройки участка и утверждённой документацией. Строительство очистных сооружений проводится по договору с компанией, у которой есть лицензия на ведение работ, и с применением специального оборудования. Строительство индивидуальных очистных сооружений согласовывается с СЭС в обязательном порядке.

При подключении дома к централизованной системе канализации важно учесть все аспекты и нюансы, а также ознакомиться с перечнем необходимых документов.

Проект газификации
Документы на подключение газа

Газ подключают согласно проекту газификации, при наличии перечня документов на газ: согласования и акта подключения должен быть составлен договор на обслуживание газового оборудования и систем газификации. Все оборудование должно быть сертифицированным.

Прочее

Для проведения телефонной связи дополнительных согласований не требуется.

По завершении строительства вам потребуется подтвердить в межведомственной комиссии, что все построено в соответствии с проектом, и все документы (техпаспорт и справка об оценке) получены. Все это необходимо для регистрации права собственности на частный дом. На подписание нужных документов уйдет от 2-х до 6 месяцев. Только после получения документов по распоряжению администрации дом введут в эксплуатацию.
Возведение дома на участке

В течение 2-х лет после окончания строительства нужно получить свидетельство о праве собственности на дом. Дом считается готовым, если вокруг участка есть ограждение, у строения имеются двери, окна, межэтажные перекрытия и крыша. В противном случае вас ждет штраф и год отсрочки для проведения регистрации дома. Если заказчик не вложится в этот срок, дом подлежит конфискации с последующей перепродажей.

Если межведомственная комиссия (МВК) к вам неблагосклонны, то разрешить ситуацию может:

  1. Иск в суд о признании права собственности, с признанием вины
  2. Регистрация объекта незавершённого строительства

Прописаться в доме вы не сможете, но и конфисковать имущество у вас не могут. Зарегистрировать право собственности на дом возможно, если степень его готовности составляет около 95%. Функционально такое строение вполне пригодно для жилья.

Видео-советы специалистов о том, какие документы нужны для строительства дома

(Голосов: 37)